Schritt 1: Eigentum klären
Zunächst muss feststehen, wer erbt. Bei einem notariellen Testament genügt oft die Eröffnungsniederschrift, sonst wird ein Erbschein beim Nachlassgericht beantragt.
Erben mehrere Personen gemeinsam, entsteht eine Erbengemeinschaft. Sie kann nur einstimmig über die Immobilie entscheiden – jeder Verkauf, jede Beauftragung eines Maklers und jeder Preis braucht die Zustimmung aller.
Schritt 2: Grundbuch berichtigen
Nach dem Erbfall wird das Grundbuch auf die Erben umgeschrieben (Grundbuchberichtigung). Wird der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, ist die Umschreibung gebührenfrei.
Für den Verkauf muss das Grundbuch aktuell sein – der Notar prüft das vor der Beurkundung.
Schritt 3: Unterlagen zusammentragen
Typisch benötigt werden: aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte/Lageplan, Grundrisse und Wohnflächenberechnung, Baugenehmigung und Bauzeichnungen aus der Bauakte, Energieausweis, bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnungen.
Vieles davon liegt in Behördenakten (Bauamt, Katasteramt, Grundbuchamt). Als Makler beschaffen wir diese Unterlagen für Sie und bündeln sie zu einer vollständigen Verkaufsakte.
Schritt 4: Wert ermitteln – zweifach
Für das Finanzamt zählt der Wert zum Todestag (Grundbesitzwert) – er ist Grundlage der Erbschaftsteuer. Für den Verkauf zählt der aktuelle Marktwert. Beide können auseinanderliegen.
Liegt der tatsächlich erzielte Verkaufspreis deutlich unter dem vom Finanzamt angesetzten Wert, kann er als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts dienen – hier lohnt die Abstimmung mit dem Steuerberater.
Steuer: Erbschaftsteuer und Spekulationsfrist
Erbschaftsteuer fällt nur an, wenn der Nachlass die persönlichen Freibeträge übersteigt (Ehepartner und Kinder haben hohe Freibeträge). Für ein selbst genutztes Familienheim gelten unter bestimmten Voraussetzungen Sonderregeln.
Spekulationssteuer: Beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung kann ein Gewinn steuerpflichtig sein. Bei geerbten Immobilien wird die Haltefrist des Erblassers fortgeführt – hat er das Objekt vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei. Ausnahmen gelten bei Eigennutzung.
Wenn sich die Erben nicht einig sind
Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe die Auseinandersetzung verlangen. Letztes Mittel ist die Teilungsversteigerung – sie führt fast immer zu einem schlechteren Ergebnis als der freie Verkauf. Ein neutraler Ansprechpartner, der allen Erben denselben transparenten Informationsstand gibt, verhindert das oft.